명도소송 일부승소 | 보증금 잔금 미지급 후 계속된 점유에 건물 인도·금전 지급 판결

보증금 잔금 미지급으로 계약을 해지할 수 있나요?

보증금 잔금 지급 의무를 이행하지 않으면 임대차계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 다만 미지급 사실만으로 계약이 자동 종료되는 것은 아닙니다. 약정한 지급기한과 지급 유예 내용, 해지 통지 등을 살펴야 합니다.

이 사건에서는 임차인이 지급을 유예받은 보증금 잔금을 기한까지 내지 않았고, 임대인은 계약 해지를 통지했습니다. 법원은 계약 종료를 인정하고 임차인과 공동 점유자에게 건물을 돌려주도록 했습니다. 임차인이 임대인의 주장 사실을 명백히 다투지 않은 점도 판단에 반영됐습니다.

임차인과 공동 점유자의 금전 지급 책임은 어떻게 다른가요?

계약에 따라 부담하는 돈과 계약 종료 후 점유로 발생한 돈은 구분해야 합니다. 함께 건물을 사용했다는 이유만으로 모든 금전 지급 의무를 똑같이 부담하는 것은 아닙니다.

임차인은 계약 당사자이므로 위약금·약정 지연손해금·미납 관리비 등 계약상 금전 청구의 대상이 됩니다. 반면 계약 당사자가 아닌 공동 점유자는 단순히 함께 거주했다는 사정만으로 이러한 의무를 부담하지 않습니다.

다만 계약 종료 후에도 건물을 계속 점유했다면 판단이 달라집니다. 이 사건에서 법원은 두 점유자 모두에게 차임 상당 부당이득, 즉 건물을 사용할 권리 없이 사용하면서 얻은 이익을 반환할 의무가 있다고 봤습니다. 반면 공동 점유자에게 청구한 나머지 계약상 금전은 인정하지 않았습니다.

계약 당사자가 아닌 점유자도 보증금 반환을 요구하며 인도를 거절할 수 있나요?

보증금을 돌려받는 것과 동시에 건물을 넘기겠다는 주장을 ‘동시이행항변’이라고 합니다. 이는 서로 맞물린 의무가 있을 때 상대방의 이행 전까지 자신의 의무 이행을 거절하는 주장입니다.

그러나 계약 당사자가 아닌 점유자에게 임차인의 보증금 반환청구권이 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 보증금을 돌려받을 권리가 누구에게 있는지와 점유자가 인도를 거절할 법적 근거가 있는지를 구분해야 합니다.

이 사건에서도 법원은 공동 점유자가 제3자의 보증금 반환을 이유로 건물 인도를 거절할 수 없다고 판단했습니다.

보증금 잔금 미지급에 따른 계약 해지 근거 정리

YK 담당 변호사는 임차인이 지급을 유예받은 보증금 잔금 약 2억원을 기한까지 지급하지 않은 사실과 의뢰인의 해지 통지를 청구 근거로 제시했습니다. 이를 바탕으로 임대차계약이 종료되어 두 점유자가 건물을 인도해야 한다고 주장했습니다.

계약 종료 후 계속된 점유에 대한 부당이득 반환 주장

YK 담당 변호사는 계약 종료 후에도 건물을 점유한 두 사람에게 차임 상당 부당이득, 즉 사용한 이익에 해당하는 금액의 반환을 청구했습니다. 위약금·약정 지연손해금·미납 관리비도 함께 청구하되, 임차인의 계약상 의무와 비계약자인 점유자의 사용이익 반환 의무는 근거가 다르다는 점을 구분했습니다.

보증금 반환을 이유로 한 건물 인도 거절에 반박

YK 담당 변호사는 계약 당사자가 아닌 점유자가 제3자의 보증금 반환을 이유로 건물 인도를 거절한 주장에 반박했습니다. 해당 점유자는 임대차계약 당사자가 아니므로 제3자의 보증금 반환과 자신의 건물 인도를 맞바꿀 수 없다는 점을 짚었습니다.