명도소송 청구기각 | 계약 종료 주장에 갱신 특약을 근거로 방어

상가임대차보호법은 어떤 경우에 적용될까

상가건물 임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용됩니다. 보증금에 월세를 100배 한 금액을 더한 ‘환산보증금’이 지역별 기준을 넘는지에 따라 적용 범위가 달라집니다. 다만 기준을 초과하더라도 계약갱신요구권 등 일부 보호 규정은 적용됩니다. 임대인이 갱신을 거절하거나 임대료 인상을 요구했다면, 해당 임대차에 적용되는 규정을 먼저 살펴야 합니다.

다만 법에 따른 보호 범위와 당사자가 계약서로 정한 갱신 조건은 구분해서 확인해야 합니다. 계약서에 임대차 기간이나 재계약 특약이 있다면, 그 내용도 계약 종료 여부를 판단하는 중요한 기준이 됩니다.

이 사건에서도 나중에 작성한 계약서의 효력이 쟁점이었습니다. 임대인은 형식적으로 작성한 문서라고 주장했지만, 계약서에는 별도의 임대차 기간과 재계약 특약이 담겨 있었습니다. 따라서 처음 계약한 시점만이 아니라, 이후 계약 기간을 바꾸는 합의가 있었는지를 살펴야 했습니다.

임대인의 갱신 거절 통보를 받으면 무엇을 확인할까

갱신 거절 통보를 받았다면 우선 계약 종료일을 확인해야 합니다. 이후 새 계약서를 작성했다면 기존 계약서와 함께 비교해야 합니다. 임대인이 주장하는 종료일과 실제 합의한 종료일이 다를 수 있기 때문입니다.

다음으로 확인할 것은 통보 시점과 내용입니다. 문자메시지 등에 적힌 갱신 거절 의사뿐 아니라, 실제 계약 종료일을 기준으로 통보가 언제 이루어졌는지가 중요합니다. 건물을 매도했다는 통지만으로 점포 반환 의무가 곧바로 확정되는 것은 아닙니다.

이 사건에서 법원은 나중에 작성한 계약서를 통해 임대차 기간이 변경되었다고 판단했습니다. 이어 변경된 종료일을 기준으로, 만료 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지가 없었는지를 살폈습니다. 임차인으로서는 계약서의 기간·특약과 통보 내역을 함께 대조하는 것이 핵심입니다.

재계약 특약을 근거로 임대차 기간 변경 합의 입증

YK 담당 변호사는 새로 작성한 임대차계약서에 2021년 상반기부터 2023년 상반기까지의 계약 기간이 기재된 점에 주목했습니다. 약 2년이 지난 뒤 별다른 변동사항이 없으면 재계약으로 인정한다는 특약도 근거로 삼았습니다. 이를 토대로 당사자 사이에 계약 기간을 변경하는 합의가 있었다고 주장했습니다. 세금 감면을 위해 형식적으로 작성했을 뿐이라는 임대인의 주장에는, 보증금과 월세만 수정할 수도 있었는데 별도의 기간과 재계약 특약까지 명시했다는 점을 들어 반박했습니다.

갱신 거절 통지 시점을 검토해 계약 갱신 주장

YK 담당 변호사는 변경된 계약 만료 시점을 기준으로, 임대인이 만료 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지했는지 검토했습니다. 이는 계약 갱신 여부를 판단하는 기한이므로 정확한 시점을 기준으로 살폈습니다. 이를 바탕으로 계약이 두 차례 갱신되어 임대차 기간이 2025년 상반기까지 연장되었다고 주장했습니다. 임대인이 2024년 상반기에 보낸 갱신 거절 통지만으로는 이미 갱신된 계약이 종료되지 않으므로, 의뢰인에게 점포를 인도할 의무가 없다는 점을 다퉜습니다.