계약해제와 계약해지는 어떻게 다른가

계약해제는 상대방의 이행지체나 이행불능 등으로 계약을 처음부터 없었던 상태로 되돌리는 것입니다. 이미 지급한 계약금은 원상회복의 대상이 되므로 반환을 청구할 수 있습니다. 해제와 별도로 손해배상도 문제 될 수 있습니다.

반면 계약해지는 계약을 현재 시점부터 끝내는 방식입니다. 이미 이행된 부분까지 되돌리는 것이 원칙은 아닙니다. 임대차나 장기 서비스처럼 계속 이어지는 계약에서 주로 활용됩니다.

오피스텔 분양계약처럼 일정 시점의 입주와 공급이 중요한 계약에서는, 사업자의 공사 지연이나 사업 진행 불능이 확인될 때 계약해제와 계약금 반환이 주요 쟁점이 될 수 있습니다.

이행지체 시 계약금과 위약금 청구 여부

이행지체란 약정한 기한까지 계약상 의무를 이행하지 않는 경우를 말합니다. 분양사업자가 입주 예정 시기까지 공사를 진행하지 못하고, 계약에서 정한 기간이 지나도 입주를 제공하지 못했다면 계약 해제 사유가 될 수 있습니다.

이 사건 계약에는 사업자 책임으로 입주지정일 후 3개월 안에 입주가 불가능한 경우 계약을 해제할 수 있다는 내용이 있었습니다. 상대방은 공사를 진행하지 않았고 법정관리에 들어가 사업을 계속하기도 어려웠습니다.

의뢰인은 이를 상대방 책임의 이행지체로 보고 계약 해제와 반환금 청구를 진행했습니다. 계약에서 정한 공급대금의 10% 상당 위약금도 함께 청구했습니다. 그 결과 법원은 계약금과 위약금을 합한 30,560,000원의 지급명령을 발령했습니다.

공사 미진행 사실을 근거로 이행지체 입증

YK 담당 변호사은 분양계약 후 신축공사가 진행되지 않은 점과 약정 입주 시기에도 입주가 불가능했던 사정을 확인했습니다. 상대방이 법정관리에 들어가 사업을 계속하기 어려워진 점도 함께 제시했습니다. 이는 단순한 사업 지연이 아니라 상대방 책임으로 약속한 의무를 이행하지 못한 경우임을 밝히기 위해 필요했습니다.

계약 조항에 따른 해제 요건 정리

YK 담당 변호사은 입주지정일 후 3개월 내 입주할 수 없으면 계약을 해제할 수 있도록 정한 분양계약 조항을 청구 근거로 정리했습니다. 입주지정일이 지난 뒤에도 공사가 진행되지 않아 해당 요건이 충족됐음을 구체적으로 주장했습니다. 계약 해제 의사가 임의로 계약을 포기한 것으로 해석되지 않도록 하기 위한 조치였습니다.

계약금 반환과 위약금 청구 근거 제출

YK 담당 변호사은 계약금 지급 사실을 바탕으로 계약 해제에 따른 반환금 청구를 진행했습니다. 또한 계약서상 공급대금의 10%로 정한 위약금 조항을 근거로 계약금과 같은 금액의 위약금도 청구했습니다. 그 결과 법원은 약 3,000만 원의 계약금 및 위약금에 관한 지급명령을 발령했습니다.