위약금감액 | 무단 매도 특약에도 담보 목적과 무거운 배상액을 근거로 방어

계약서의 진정성과 실제 계약 성격을 판단하는 기준

계약서가 실제 작성자의 의사에 따라 작성됐는지와 그 계약이 어떤 성격인지는 별개의 쟁점입니다. 도장이 일치하는지뿐 아니라 날인 권한이 있었는지, 위조를 뒷받침할 구체적인 사정이 있는지도 살펴야 합니다.

이 사건에서는 인영, 즉 도장이 찍힌 모양의 감정 결과 동일성이 인정됐습니다. 권한 없는 사람이 도장을 찍었다는 구체적인 경위도 증명되지 않아 계약서의 진정성이 인정됐습니다. 당사자들이 서로 짜고 실제 의사와 다른 계약서를 작성했다는 주장도 받아들여지지 않았습니다.

다만 계약서 제목이 매매계약서라고 해서 반드시 실제 매매로 판단되는 것은 아닙니다. 법원은 매매대금 지급 여부, 소유권 이전 시기, 기존 금전 거래를 살폈습니다. 이를 토대로 이 계약을 채권을 담보하기 위한 양도담보 약정 또는 그와 유사한 약정으로 판단했습니다. 양도담보란 채무 이행을 확보하기 위해 재산의 소유권을 넘기기로 하는 담보 방식입니다.

동의 없는 매도에 따른 위약금 지급의무

계약의 실질이 담보 약정이라고 해도, 동의 없는 매도를 금지한 특약까지 당연히 효력을 잃는 것은 아닙니다. 계약의 성격과 해당 특약의 효력을 구분해 판단해야 합니다.

이 사건 계약서에는 상대방의 동의 없이 부동산을 매도하면 약정한 매매대금의 3배를 지급한다는 내용이 있었습니다. 법원은 이 특약이 유효하며, 의뢰인이 동의 없이 제3자에게 매도하고 소유권이전등기를 마친 이상 위약금 지급의무가 발생한다고 판단했습니다.

손해배상 예정액이 과도한지 판단하는 요소

민법 제398조는 계약 위반 시 지급할 손해배상액을 미리 정할 수 있도록 합니다. 다만 미리 정한 금액이 부당하게 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 따라서 특약이 유효하다는 판단과 약정 금액 전부를 지급해야 한다는 판단은 다릅니다.

이 사건에서는 실제 부동산 매수를 목적으로 한 계약이 아니라는 점이 중요한 판단 요소였습니다. 법원은 부동산의 실질적 가액과 담보 대상 채권액에 비해 예정액 6억 원이 지나치게 큰지도 살폈습니다. 위약금 감액 여부는 계약서에 적힌 배수만이 아니라, 계약의 실제 목적과 금액 사이의 균형을 기준으로 판단했습니다.

기존 금전 거래를 근거로 계약의 담보 목적 주장

YK 담당 변호사는 계약 체결 전부터 의뢰인과 상대방의 전 배우자 사이에 금전 거래가 이어졌다는 점에 주목했습니다. 계약서에는 대금 전액을 받았다고 적혀 있지만 실제 지급을 뒷받침할 증거가 없고, 소유권 이전 시기도 정해지지 않았다는 사정을 연결해 실제 매매보다 채권을 담보하기 위한 계약이라고 주장했습니다. 이는 계약서의 명칭만으로 일반적인 부동산 매매와 같은 책임을 판단하지 않도록 하기 위한 대응이었습니다.

부동산 가치와 담보 채권액을 근거로 위약금 감액 주장

YK 담당 변호사는 위약금 특약의 효력과 별개로, 청구액 약 6억 원이 부동산의 실질적 가치와 담보 대상 채권액에 비해 지나치게 크다는 점을 감액 근거로 제시했습니다. 실제 매수 목적의 계약이 아니라는 사정도 함께 강조하며, 손해배상액을 미리 정한 위약금의 감액을 요청했습니다. 이를 통해 동의 없는 매도에 따른 책임이 인정되더라도 청구액 전부를 부담하는 것은 과도하다는 점을 주장했습니다.