명도소송 일부승소 | 곰팡이 하자 쟁점에도 차임 연체에 따른 계약 해지와 아파트 인도 의무 인정 판결

월세 연체로 계약을 해지하고 인도를 청구하려면

주택 임대차에서는 연체한 월세가 2기분에 이르면 계약 해지를 검토할 수 있습니다. 매달 월세를 내는 계약이라면 두 달치에 해당하는 금액입니다. 반드시 두 달 연속으로 연체해야 하는 것은 아닙니다.

월세 연체만으로 계약이 자동 종료되지는 않습니다. 임대인의 해지 의사표시가 임차인에게 도달해야 합니다. 이 사건에서는 계약 해지 의사가 담긴 소장이 임차인에게 송달되면서 계약이 종료됐다고 인정됐습니다.

임차인이 주택 하자를 이유로 월세 지급을 거절한다면, 하자가 실제 사용에 미친 영향도 살펴야 합니다. 이 사건에서도 곰팡이로 정상적인 거주가 불가능했는지와 일부 이용에 제한이 있었는지는 구분해 판단했습니다.

명도소송은 어떤 절차로 진행되나요?

명도소송은 임대차가 종료됐는데도 임차인이 주택을 돌려주지 않을 때 인도를 구하는 소송입니다. 임대인은 계약 내용, 연체 내역, 해지 의사표시 등을 근거로 인도를 청구합니다. 임차인은 청구에 답하면서 보증금 반환이나 손해배상을 반소, 즉 같은 소송에서 제기하는 별도 청구로 요구할 수 있습니다.

법원은 계약 종료 여부와 함께 보증금에서 공제할 미납 월세 등을 판단합니다. 돌려줄 보증금이 남아 있다면 주택 인도와 보증금 잔액 반환을 서로 맞바꾸어 이행하도록 정할 수 있습니다. 이 사건도 두 의무를 함께 이행하도록 판단했습니다.

소송을 준비할 때 어떤 서류가 필요한가요?

계약 해지와 보증금 정산을 설명할 수 있도록 다음 자료를 준비하는 것이 좋습니다.

• 임대차계약서와 월세 입금 내역: 보증금, 월세, 지급일과 미납 금액을 확인하는 자료
• 해지 통지서와 도달 내역: 계약을 끝내겠다는 의사가 상대방에게 전달됐음을 보여주는 자료
• 하자 통보·보수 내역과 사진·영상: 하자의 상태와 수선 경과를 확인하는 자료

특히 곰팡이 분쟁이 함께 있다면 연체 내역만 정리해서는 부족할 수 있습니다. 이 사건처럼 인도 청구가 인정되더라도 하자로 인한 손해배상은 별도로 인정될 수 있으므로, 수선 요청과 보수 이후의 상태도 함께 정리해야 합니다.

차임 연체에 따른 계약 해지의 적법성 주장

YK 담당 변호사는 임차인이 두 달치 이상 월세를 연체한 점을 근거로, 소장 송달을 통한 계약 해지와 아파트 인도 청구의 정당성을 주장했습니다. 곰팡이 발생 여부와 별개로, 정상적인 주거 이용이 불가능할 정도의 하자가 계속되었는지가 월세 미지급의 정당성을 판단하는 기준이라고 짚었습니다.

아파트 인도 시까지 보증금에서 공제할 차임 정리

YK 담당 변호사는 보증금 약 5,000만원에서 미지급 월세와 인도 완료 시까지의 월세 상당액을 공제해야 한다고 주장했습니다. 이미 공제하는 16개월분 약 2,000만원과 이후 월 약 100만원씩 발생하는 금액을 구분했습니다. 중복 공제를 피하면서 반환할 보증금의 범위를 정리하기 위한 대응이었습니다.

법원은 의뢰인이 3,400만 원에서 일정 시점부터 인도 완료일까지 월 100만 원으로 계산한 금액을 공제한 잔액을 반환하도록 판단했습니다.

물품 손상과 건강 피해의 인과관계에 대한 반박

YK 담당 변호사는 임차인의 반소에 맞서, 곰팡이와 물품 손상·건강 악화 사이의 인과관계 및 청구한 손해액 전부의 인정 여부를 다퉜습니다. 주거 이용에 일부 제한이 있었다는 사정과 개별 물품 손해액·치료비 전액을 배상해야 하는지는 구분해 판단해야 한다는 취지였습니다.

다만 법원은 곰팡이로 인한 손해배상금 약 200만원과 지연손해금 지급 의무를 인정했습니다. 임차인의 손해배상 청구도 일부 받아들여진 사건입니다.