상가분양대금반환 일부승소 | 병의원 입점 후 공실 발생, 확약서 근거로 해제 사유 입증

병의원 임대 확약 불이행이 계약해제 사유가 되는 기준

상가의 공실만으로 분양계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 병의원 임대가 계약상 보장된 의무인지, 이를 지키지 못하면 계약을 해제한다는 특약이 있는지가 중요합니다. 확약서뿐 아니라 분양계약서에 정한 책임의 주체도 함께 살펴야 합니다.

이 사건에서는 확약서와 계약서의 매도인 책임 귀속 조항을 근거로 상대방의 병의원 임대 의무가 인정됐습니다. 병의원 임대 보장이 단순한 기대가 아니라 계약상 의무였다는 점이 핵심입니다.

법원은 약 5개월의 병원 운영만으로 5년간의 임대 확약을 이행했다고 보지 않았습니다. 지속적인 임대수익을 얻으려던 계약 목적에 비추어, 약속한 의무를 더는 이행할 수 없는 상태라고 판단했습니다.

반환할 분양대금에서 받은 차임을 공제하는 이유

계약이 해제되면 당사자는 계약에 따라 받은 돈이나 이익을 돌려주는 원상회복 의무를 부담합니다. 따라서 분양대금 반환액을 계산할 때는 이미 받은 차임도 함께 정산할 수 있습니다.

이 사건에서도 분양대금 전액을 그대로 반환하도록 하지는 않았습니다. 법원은 실제 수령 분양대금 약 3억 5,800만 원에서 상대방이 지급한 14개월분 차임 24,178,000원을 공제했습니다. 이에 따라 반환할 금액은 334,101,291원으로 정해졌습니다.

대금반환과 등기 말소의 동시이행 및 이자 판단

분양대금을 돌려주는 의무와 상가의 권리관계를 되돌리는 의무는 함께 이행해야 할 수 있습니다. 이를 동시이행관계라고 합니다. 이 사건에서는 상대방의 대금반환과 의뢰인의 소유권이전등기·근저당권설정등기 말소절차 이행이 맞교환 관계로 인정됐습니다.

이자는 그 성격에 따라 판단이 달라졌습니다. 민법 제548조 제2항에 따라 반환할 돈에 붙는 연 5%의 법정이자는 인정됐습니다. 반면 연 12%의 지연손해금은 인정되지 않았습니다. 서로 의무를 함께 이행해야 하는 관계에서는 상대방이 돈을 지급하지 않았다는 사정만으로 곧바로 지급 지체 책임을 지는 것은 아니기 때문입니다. 법원은 나머지 청구를 기각했습니다.

확약서에 근거한 상대방의 병의원 임대 의무 주장

YK 담당 변호사는 확약서의 계약해제 특약과 분양계약서의 매도인 책임 귀속 조항을 근거로, 상대방들이 5년간 병의원 임대를 보장할 의무를 부담한다고 주장했습니다. 신탁회사와 계약했더라도 확약서를 작성하고 계약서에 기명날인한 상대방들에게 책임을 물을 근거를 분명히 했습니다.

병의원 임대 중단을 근거로 계약해제 사유 입증

YK 담당 변호사는 최초 입점 예정자가 병원을 개설하지 않았고, 후속 임차인도 약 5개월간 운영한 뒤 공실이 된 사실을 계약 목적과 연결했습니다. 최소 5년간 임대수익을 얻으려던 목적을 달성할 수 없다는 점에서 계약해제와 대금반환을 청구했습니다. 일시적인 병원 입점만으로 임대 의무를 모두 이행한 것은 아니라는 취지였습니다.

계약해제에 따른 분양대금 반환 범위 정리

YK 담당 변호사는 계약해제에 따른 분양대금과 이자 반환을 청구했습니다. 실제 수령한 대금에서 이미 지급된 차임을 공제할지, 대금반환과 소유권이전등기·근저당권설정등기 말소를 동시에 이행해야 하는지가 쟁점이 됐습니다. 금전 반환과 의뢰인이 이행해야 할 등기 절차를 함께 다루어 계약해제 후 정산 범위를 정리했습니다.