부당이득금 일부승소 | 잔금 지급일 합의 없이 매매 무산, 가계약금 반환 청구 인용

매매계약 성립을 가르는 중요 조건의 합의

매매계약은 계약서 작성 여부만으로 성립이 결정되지 않습니다. 거래의 핵심 조건에 구체적으로 합의했거나, 나중에 이를 정할 기준과 방법을 마련했는지가 중요합니다. 특히 당사자가 반드시 합의해야 한다고 밝힌 조건이 정해지지 않았다면 계약이 성립하지 않을 수 있습니다.

이 사건에서는 아파트와 매매대금, 계약금 액수가 논의됐습니다. 그러나 상대방이 계속 확정을 요구한 잔금 지급일은 합의되지 않았습니다. 법원은 이러한 협의 과정과 거래 관행을 살펴 본계약이 확정적으로 체결된 것은 아니라고 판단했습니다.

가계약금 반환과 배액 배상의 차이

가계약금 반환과 배액 배상은 인정 근거가 다릅니다. 본계약이 성립하지 않을 경우 돌려주기로 한 돈이라면, 수령한 사람은 이를 보유할 법적 근거가 없어 반환해야 합니다. 이를 부당이득 반환이라고 합니다.

반면 지급한 돈의 두 배를 받으려면 그 돈의 법적 성격과 당사자 사이의 약정을 따져야 합니다. 가계약금이라는 이름으로 송금했다는 사실만으로 배액 배상 의무가 생기지는 않습니다.

이 사건에서도 중개사가 배액 상환 문구를 문자로 보냈지만, 당사자들이 그 내용과 의미를 구체적으로 협의한 것으로 인정되지는 않았습니다. 법원은 300만 원을 협의를 이어가기 위해 지급한 가계약금으로 보고, 위약금 약정에 따른 배액 배상과 구별했습니다. 위약금 약정은 인정하지 않아 손해배상예정액 청구를 받아들이지 않았습니다.

계약 협의 중단으로 위자료가 인정되는 요건

계약 협의가 중단됐다는 사정만으로 위자료가 인정되지는 않습니다. 상대방이 계약 체결을 확신하게 할 정도의 기대나 신뢰를 주었는지, 그 신뢰에 따라 행동했는데도 상당한 이유 없이 계약 체결을 거부했는지가 주요 판단 요소입니다.

이 사건에서는 상대방이 잔금 지급일이 확정되지 않으면 계약을 체결하지 않겠다는 뜻을 계속 밝혔다는 점이 고려됐습니다. 또한 협의 과정에서 부적절한 발언이 있었다는 사정만으로 계약 체결 거부가 곧바로 불법행위가 되는 것은 아니라고 보았습니다. 계약 교섭의 부당한 파기를 이유로 한 위자료 청구도 기각했습니다. 가계약금 반환이 인정되더라도 추가 위자료까지 당연히 인정되는 것은 아닙니다.

본계약 미체결을 근거로 가계약금 반환 주장

YK 담당 변호사는 잔금 지급일에 합의하지 못한 채 본계약이 성립하지 않았다는 점을 근거로, 상대방이 받은 약 300만 원을 부당이득으로 반환해야 한다고 주장했습니다. 지급금은 확정된 계약의 위약금이 아니라, 본계약이 성립하지 않으면 돌려줄 것을 전제로 지급한 가계약금이라는 취지였습니다. 이는 매매 협의가 무산됐다는 이유만으로 상대방이 돈을 계속 보유할 수는 없다는 점을 밝히기 위한 주장이었습니다.

가계약금 반환 지체에 따른 지연손해금 지급 주장

YK 담당 변호사는 가계약금 반환과 함께, 소장 부본이 상대방에게 전달된 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 청구했습니다. 지연손해금은 돈을 제때 돌려주지 않은 기간에 붙는 금액으로, 원금 반환만으로는 보전되지 않는 지급 지체의 손해까지 청구에 포함하기 위한 조력이었습니다.