회사원인 의뢰인은 아파트를 매도한 뒤 매수인으로부터 하자와 집단 하자소송 진행 사실을 알리지 않았다는 이유로 계약금 약 3,700만원 반환 소송을 제기받았으나, 1심에서 매수인의 청구가 기각되었습니다.
매수인이 항소해 하자 미고지를 이유로 계약 취소·해제를 다시 주장하자, YK 담당 변호사는 현장답사와 계약 특약, 하자의 정도 및 수리 부담 약속 등을 중심으로 대응했습니다.
항소심은 매수인의 항소를 기각했고, 의뢰인은 계약금 반환 의무가 없다는 1심 결과를 유지하는 성과를 거두었습니다.
| 사건 유형 | 계약금 |
|---|---|
| 쟁점 | 착오·기망에 따른 계약 취소 여부, 하자를 이유로 한 계약 해제 여부, 집단 하자소송 관련 고지의무 위반 여부 |
| 결과 | (전부)승소 |
| 대응 포인트 | 현장 확인 특약과 하자의 수리 가능성, 집단 하자소송과 매매계약의 낮은 관련성을 근거로 반환청구 반박 |
아파트 하자 주장으로 계약금 반환을 요구받은 경위
의뢰인은 아파트를 약 3억 7,000만 원에 매도하는 계약을 맺고 계약금 약 3,700만 원을 받았습니다.
매수인은 현장을 둘러본 뒤 현재 시설물 상태로 계약한다는 특약에 동의했습니다.
그러나 이후 매수인은 누수·균열·곰팡이 등 하자와 건설사를 상대로 한 집단 하자소송 진행 사실을 고지받지 못했다고 주장했습니다.
이를 이유로 계약을 취소하거나 해제하겠다며 계약금 약 3,700만 원의 반환을 구하는 소송을 제기했습니다.
1심에서는 매수인의 청구가 기각됐습니다.
하지만 매수인이 항소하면서 설명받지 못한 하자와 소송 진행 사실을 근거로 계약 취소·해제를 다시 주장했습니다.
의뢰인은 항소심에서도 계약금 반환 여부를 다투게 되어 YK 담당 변호사의 도움을 구했습니다.
아파트 하자에 따른 계약금 반환, 매도인 책임의 판단 기준
항소심에서는 매수인이 주장하는 하자와 미고지 사실이 계약 취소·해제 사유에 해당하는지, 계약금 반환청구를 기각한 1심 결과를 바꿀 이유가 있는지가 쟁점이 됐습니다. 하자를 발견했다는 사실만으로 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.
하자가 언제부터 있었는지가 중요한 이유
매도인의 하자담보책임은 매매 목적물의 하자에 관해 부담하는 법적 책임입니다. 이를 판단할 때는 하자가 언제부터 존재했는지와 매수인이 언제 발견했는지를 구분해야 합니다. 계약 후 발견한 하자라도 계약 당시부터 있었는지가 중요한 판단 요소가 됩니다.
민법 제580조 제1항과 제575조 제1항에 따르면, 하자로 인해 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약 해제가 문제 될 수 있습니다. 따라서 하자의 존재뿐 아니라 정도와 수리 가능성, 정상적인 사용에 미치는 영향도 살펴야 합니다.
이 사건에서도 세대 내부 균열 등이 안전성과 내구성에 중대한 결함을 일으키는지, 비교적 간단한 수리로 해결할 수 있는지가 판단 대상이 됐습니다. 이는 계약을 유지하기 어려운 하자인지를 가르는 요소입니다.
매수인이 하자를 알았거나 알 수 있었는지
매수인이 계약 당시 하자를 알았거나, 주의를 기울이지 않아 알지 못했다면 매도인의 하자담보책임이 제한될 수 있습니다. 현장 확인 여부와 계약서 특약은 매수인이 어떤 상태를 확인하고 계약했는지를 판단하는 근거가 됩니다.
다만 ‘현재 시설물 상태로 계약한다’는 특약만으로 모든 하자의 책임이 없어지는 것은 아닙니다. 현장에서 확인할 수 있었던 범위와 별도로 알려야 할 하자가 있었는지를 구분해야 합니다.
이 사건에서는 매수인의 현장답사와 특약 외에도 중개대상물 확인설명서의 작성 주체, 집단 하자소송의 대상이 함께 문제 됐습니다. 중개사의 기재를 곧바로 매도인의 설명으로 볼 수 있는지, 공용부분 중심의 소송이 해당 세대 내부 하자와 직접 연결되는지를 따져야 했습니다. 매도인이 중대한 하자의 수리나 비용 부담을 약속한 사정도 판단 요소가 됐습니다.
계약금 반환청구 기각 유지를 위한 YK 담당 변호사의 항소심 대응
현장 확인 특약을 근거로 계약 취소 주장 반박
YK 담당 변호사는 매수인이 현장을 답사하고 현 시설물 상태로 계약한다는 특약에 동의한 사실을 근거로 착오·기망에 따른 계약 취소 주장을 반박했습니다. 중개대상물 확인설명서의 ‘균열·누수 없음’은 공인중개사가 작성한 내용이며, 의뢰인을 대신해 작성한 것으로 볼 근거가 없다는 점도 짚었습니다.
하자의 수리 가능성을 근거로 계약 해제 주장 반박
YK 담당 변호사는 균열 등이 안전성·내구성에 중대한 결함을 일으킨다고 보기 어렵고, 비교적 간단히 수리할 수 있다는 점을 강조했습니다. 의뢰인이 중대한 전유부분 하자에 대해 일정 기간 수리하거나 비용을 부담하는 이행확약서 작성을 약속한 사정도 제시했습니다. 이를 통해 계약 목적을 달성하지 못할 정도의 하자가 아니라는 점을 설명하며 계약 해제 주장을 반박했습니다.
집단 하자소송과 매매계약의 낮은 관련성 소명
YK 담당 변호사는 집단 하자소송이 주로 공용부분을 대상으로 하며, 해당 세대 내부 균열 등은 소송 대상이 아닌 것으로 보인다는 점을 짚었습니다. 이를 바탕으로 집단소송과 매매계약의 직접 관련성이 낮다고 주장했습니다. 소송 진행 사실을 알리지 않았다는 이유만으로 고지의무 위반이나 계약 취소·해제 사유가 된다는 주장에도 대응했습니다.
계약금 사건 결과 : (전부)승소
법원은 매수인의 항소를 기각하고, 계약금 약 3,700만 원 반환청구를 기각한 1심 결과를 유지했습니다.
① 매수인이 현장을 확인하고 현 시설물 상태로 계약한다는 특약에 동의한 점
② 균열 등이 비교적 간단히 수리할 수 있어 계약 목적을 달성하지 못할 정도의 하자로 보기 어려운 점
③ 집단 하자소송은 주로 공용부분에 관한 것으로 매매계약과 직접적인 관련성이 낮은 점
④ 의뢰인이 중대한 하자의 수리 또는 수리비 부담을 약속해 매수인의 위험을 줄이려 한 점
그 결과 의뢰인은 계약금 약 3,700만 원을 반환하지 않아도 된다는 1심 판결을 항소심에서도 유지했습니다. 이번 사건은 현장 확인 특약과 하자의 수리 가능성, 집단 하자소송과의 낮은 관련성이 계약 취소·해제 사유를 판단하는 데 중요하게 작용한 사례입니다.
하자 고지 문제로 계약금 반환 요구를 받으셨더라도, 계약 당시 확인한 내용과 수리 가능성 등 사건의 구체적인 사정을 살펴 대응 방향을 찾아볼 수 있습니다.
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