임대차 종료와 신규 임차인 주선 여부

권리금 회수기회 방해를 주장하려면 먼저 임대차계약이 종료되는 상황이어야 합니다. 계약이 계속 유지되는 중이라면 권리금 회수 손해가 현실화되었다고 보기 어렵습니다.

또한 임차인은 임대차 종료 전 일정 기간 안에 신규 임차인을 임대인에게 주선해야 합니다. 권리금은 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 거래이므로, 실제로 권리금을 지급할 신규 임차인이 있었는지가 중요합니다.

다만 임대인이 미리 명확하게 계약 체결을 거절했다면, 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 예외적으로 다툴 수 있습니다. 이 사건에서도 권리금 회수기회 방해 주장이 있었지만, 법원은 손해배상 청구를 받아들이지 않았습니다.

임대인의 방해행위가 있었는지

권리금 회수기회 방해행위는 단순히 임대차가 끝났다는 사정만으로 인정되지 않습니다. 임대인이 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나, 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막은 경우가 문제 됩니다.

또 임대인이 현저히 높은 보증금이나 차임을 요구해 신규 계약 체결을 어렵게 만든 경우도 방해행위로 볼 수 있습니다. 결국 핵심은 임대인의 행위 때문에 권리금 거래가 무산되었는지입니다.

이 사건에서는 의뢰인이 권리금 회수기회 방해를 이유로 손해배상을 구했으나, 법원은 임대인의 방해행위가 인정되지 않는다고 보아 반소 청구를 기각했습니다.

정당한 계약 거절 사유의 존재

임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절했다고 해서 언제나 책임이 생기는 것은 아닙니다. 거절에 정당한 사유가 있으면 권리금 회수기회 방해로 보기 어렵습니다.

특히 임차인의 차임 연체는 임대차 종료와 계약 거절 판단에서 중요한 요소가 됩니다. 이 사건에서는 의뢰인의 차임 미지급이 계속되었고, 법원은 3기 이상 차임 연체를 이유로 임대차계약이 적법하게 종료되었다고 판단했습니다.

따라서 권리금 손해배상을 다투려면 신규 임차인 주선 사실, 임대인의 구체적 방해행위, 정당한 거절 사유가 없다는 점이 함께 설명되어야 합니다. 권리금 분쟁은 ‘권리금이 있었다’는 사정만으로는 부족하고, 회수기회가 실제로 방해되었는지가 핵심입니다.

차임 산정 근거 재검토로 청구액 반박

YK 담당 변호사은 월 지급액 약 400만원의 성격이 이 사건 금전 청구의 출발점이라고 보았습니다. 의뢰인이 주장한 우선임대약정 대가 부분과 임대인이 주장한 차임 전액 산정을 구분해, 법원이 실제로 인정할 수 있는 지급 의무 범위를 다투었습니다. 이는 월 지급액 전부가 곧바로 연체차임으로 확정되는 불리한 해석을 줄이기 위한 대응이었습니다.

보증금 충당 범위로 과다 청구 반박

YK 담당 변호사은 임대차보증금 약 2,000만원이 남아 있었던 점을 기준으로, 연체차임 원본에 어느 범위까지 충당되는지를 따졌습니다. 민법상 변제충당 법리에 따라 보증금이 반영되지 않은 청구액은 과다할 수 있다는 점을 지적했습니다. 이를 통해 임대인이 청구한 금액 전부가 그대로 인정되는 상황을 막는 데 집중했습니다.

부당이득 산정 기준 정리

YK 담당 변호사은 계약 종료 후 점유가 계속된 기간의 금전 청구가 연체차임인지, 차임 상당 부당이득인지 구분해 산정 기준을 정리했습니다. 특히 임대차 목적물 인도 완료 전까지 월 약 400만원 비율로 계산되는 부분과 이미 발생한 금액을 나누어 다투었습니다. 이 작업은 장래 금액까지 한꺼번에 과다 산정되는 위험을 낮추기 위해 필요했습니다.