명도소송 인용 | 권리금 배상 요구에도 차임 연체 입증해 반소 기각한 사례

계약 해지와 명도소송 제기 시점

상가 임대차에서는 밀린 월세가 3기분에 이르면 계약 해지를 검토할 수 있습니다. 월세를 매달 지급하는 계약이라면 3개월분에 해당하는 금액입니다. 연체가 연속됐는지만이 아니라, 미납액이 얼마인지가 중요합니다.

연체 기준에 도달했다고 계약이 저절로 끝나는 것은 아닙니다. 해지 의사를 임차인에게 전달해야 합니다. 계약이 적법하게 종료됐는데도 임차인이 건물을 돌려주지 않는다면, 건물 인도를 청구하는 명도소송으로 반환을 요구할 수 있습니다. 소송 서류를 통해 해지 의사를 전달하는 경우에는 그 서류가 임차인에게 도달한 시점도 살펴야 합니다.

이 사건에서는 매월 지급하던 350만 원 중 어디까지를 월세로 볼지가 쟁점이었습니다. 법원은 전액을 월세로 인정했고, 3기 이상 연체를 이유로 한 해지 의사표시가 도달한 때 계약이 종료됐다고 판단했습니다.

건물 인도를 청구하는 절차와 준비 서류

명도소송에서는 돌려받을 공간과 계약 종료 사유를 구체적으로 밝혀야 합니다. 밀린 월세와 계약 종료 후 계속 사용한 기간의 금전도 함께 청구할 수 있습니다. 다만 계약 종료 전의 월세와 종료 후 사용에 따른 금전은 발생 근거가 다르므로 구분해 계산해야 합니다.

소송을 준비할 때는 다음 자료를 정리하는 것이 중요합니다.

• 임대차계약서와 갱신 자료: 임대 범위, 월세, 보증금, 지급일 확인
• 월세 입금 내역과 미납액 계산표: 연체 기간과 금액, 보증금 공제 내역 정리
• 해지 통지와 도달 자료, 점유 현황 자료: 계약 종료 시점과 인도를 요구할 공간 특정

임차인이 계약서에 적힌 면적보다 넓은 공간을 점유하거나 별도의 물건을 설치했다면, 건물 인도와 물건 수거 요구를 구분해야 합니다. 이 사건에서도 임차 부분과 실제 점유 범위가 달랐고, 냉장고·가스통 수거가 별도 청구 대상이 됐습니다.

우선임대약정 주장에 월 지급액의 차임 성격 입증

YK 담당 변호사는 월 지급액 350만 원 중 약 300만원이 재건축 후 우선임대의 대가라는 임차인의 주장에 맞서, 해당 약정을 인정할 증거가 없다는 점을 짚었습니다. 이를 바탕으로 월 350만 원 전액이 차임임을 입증했습니다. 우선임대약정을 전제로 돈을 돌려받거나 건물 인도를 거부할 수 있다는 주장도 반박했습니다.

차임 연체를 근거로 임대차계약 해지의 적법성 주장

YK 담당 변호사는 월 350만 원을 기준으로 임차인이 3기분 이상 차임을 연체했다는 점을 밝혔습니다. 이어 계약 해지 의사표시가 임차인에게 전달돼 임대차가 적법하게 종료됐음을 주장했습니다. 이를 통해 의뢰인의 건물 인도 및 계약 종료 후 사용에 따른 금전 지급 청구를 뒷받침했습니다.

권리금 손해배상 청구에 보호의무 예외를 근거로 반박

YK 담당 변호사는 임차인의 약 8,000만원 손해배상 청구에 대해, 3기분 이상 차임 연체는 권리금 회수기회 보호의무의 예외 사유라는 점을 제시했습니다. 의뢰인이 권리금 회수를 방해했다는 사실을 뒷받침할 증거도 없다고 반박했습니다. 보호의무와 방해행위 여부를 나누어 손해배상 책임이 인정되기 어렵다는 점을 강조했습니다.