월세 2회분 연체와 계약 해지

건물 임대차에서는 임차인이 월세 2회분에 해당하는 금액을 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 이는 민법 제640조에 따른 기준입니다.

여기서 중요한 점은 단순히 “두 달 연속 내지 않았다”는 형식만 보는 것이 아니라, 밀린 금액이 월세 2회분에 이르는지입니다. 일부 금액을 중간에 지급했더라도 남은 미지급 차임이 기준을 넘으면 계약 해지 사유가 될 수 있습니다.

이 사건에서도 임차인은 일부 차임을 비정기적으로 지급했습니다. 그러나 2018년 이후 여러 차례 미지급 차임이 남아 있었고, 임대인은 차임 지급을 요구하며 계약 해지 의사를 표시했습니다.

계약 종료 후 계속 점유 여부

임대차계약이 적법하게 해지되면 임차인은 더 이상 기존 계약을 근거로 건물을 사용할 수 없습니다. 이때 임차인이 퇴거하지 않고 계속 거주하면, 임대인은 건물 인도를 청구할 수 있습니다.

명도소송은 이처럼 소유자가 정당한 권리 없이 부동산을 점유하는 사람에게 부동산 반환을 구하는 소송입니다. 월세 연체로 계약이 해지된 뒤에도 점유가 이어지는 경우가 대표적인 유형입니다.

이 사건에서도 쟁점은 차임 연체로 계약이 끝났는지, 그리고 그 이후에도 임차인이 해당 빌라를 계속 사용했는지였습니다. 법원은 계약 해지 의사 표시와 계속 점유 사실을 토대로 건물 인도 청구를 판단했습니다.

건물 인도와 보증금 정산 관계

건물 인도 사건에서는 임차인이 나가야 하는지뿐 아니라, 보증금에서 무엇을 공제할지도 함께 문제 됩니다.

계약이 끝난 뒤에도 임차인이 건물을 계속 사용했다면, 그 기간에 해당하는 월 차임 상당액이 보증금에서 공제될 수 있습니다. 이를 부당이득금이라고 합니다. 쉽게 말해 계약 종료 후 사용한 기간의 사용료 성격입니다.

다만 임차인 입장에서는 보증금 반환과 건물 인도가 서로 맞물려 있는지 확인해야 합니다. 이 사건에서는 법원이 임대인이 남은 보증금을 지급하는 것과 동시에 임차인이 건물을 인도해야 한다는 방식으로 판단했습니다.

보증금 공제 범위 정리

YK 담당 변호사은 임대차보증금, 감액된 월 차임, 이미 지급된 금액과 미지급 차임의 흐름을 구분해 보증금에서 공제될 금액을 정리했습니다. 특히 계약 종료 후에도 의뢰인이 부동산을 점유한 기간에는 월 차임 상당액이 추가로 공제될 수 있다는 점을 전제로, 보증금 잔액이 얼마인지가 먼저 확정되어야 한다는 점을 짚었습니다.

인도와 보증금 반환 동시이행 주장

YK 담당 변호사은 의뢰인이 건물을 먼저 비워 주기만 하는 구조가 되어서는 안 된다고 보았습니다. 이에 따라 의뢰인이 부동산을 인도하는 의무는, 임대인이 보증금에서 인도 완료일까지의 월 차임 상당액을 공제한 뒤 남은 금액을 지급하는 것과 동시에 이루어져야 한다고 주장했습니다. 이는 의뢰인이 보증금 정산 없이 일방적으로 인도 의무만 부담하는 불리한 해석을 줄이기 위한 대응이었습니다.