유효한 매매계약이 있었는지, 계약 당사자와 목적물을 어떻게 정하는지

매매대금 청구에서는 먼저 매매계약의 내용과 남은 대금 채무를 확인해야 합니다. 누가 계약 당사자인지, 이전하기로 한 부동산 지분은 무엇인지, 대금과 지급 방법을 어떻게 정했는지가 중요합니다.

이 사건에서 의뢰인은 부동산 지분을 이전하고 남은 대금 3억 원을 받을 권리가 있었습니다. 이후 상대방은 해당 잔대금을 부동산의 소유권 또는 분양대금이 완납된 분양권으로 대신 지급하기로 약정했습니다.

대물변제는 금전 대신 다른 재산을 제공해 채무를 이행하는 방식입니다. 다만 앞으로 부동산이나 분양권을 제공하기로 했다는 사정만으로 기존 금전채무가 곧바로 없어지는 것은 아닙니다.

법원은 대물변제 대상이 계약 당시 구체적으로 정해지지 않았고, 해당 부동산도 신축 전이었다는 점을 살폈습니다. 또한 상대방은 단순한 명의 변경이 아니라 소유권이전등기 또는 분양대금이 완납된 분양권을 제공해야 한다고 보았습니다.

상대방이 약정한 부동산이나 완납형 분양권을 실제로 제공하지 못한 이상, 기존 매매계약상 잔대금 채무는 남는다고 판단했습니다. 이에 법원은 상대방에게 잔대금 3억 원과 지연손해금을 지급하라고 판단했습니다.

계약 당사자도 구분해야 합니다. 이 사건에서 신탁사는 대물변제 약정의 당사자가 아니었고, 별도로 약정을 승계하거나 효력을 승인했다는 자료도 없었습니다. 분양계약을 체결했다는 사정만으로 신탁사가 기존 약정에 따른 지급 의무를 부담하는 것은 아니었습니다.

따라서 매매대금 청구를 준비할 때에는 계약 당사자, 목적물, 대금 지급 방식과 실제 이행 여부를 함께 확인해야 합니다. 대물변제 약정이 있었다면, 그 약정만으로 기존 매매대금 채권이 소멸했는지도 구체적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

대물변제 미완료를 근거로 잔대금 채권 존속 주장

YK 담당 변호사는 대물변제 약정의 내용과 거래 경위를 검토했습니다. 약정 당시 제공 대상 부동산이 신축 전이었고 구체적으로 특정되지 않았다는 점을 바탕으로, 기존 잔대금 채무가 즉시 소멸한 것은 아니라는 점을 주장했습니다. 또한 상대방이 약정한 소유권이전등기 또는 분양대금이 완납된 분양권을 제공하지 못했으므로, 기존 매매계약상 잔대금 지급채무가 남아 있다는 점을 제시했습니다.

계약 당사자 관계를 검토해 청구 상대방 정리

YK 담당 변호사는 대물변제계약의 당사자와 이후 체결된 분양계약의 당사자 관계를 구분해 검토했습니다. 신탁사는 대물변제계약의 당사자가 아니므로, 대물변제 의무를 부담하는 주체로 보기 어렵다는 점을 주장했습니다. 이에 따라 대물변제 의무를 부담한 상대방을 상대로 예비적 청구를 구성해 잔대금 지급을 구했습니다.