근저당말소 전부승소 | 소유권이전 약정 불이행에 따른 손해배상과 담보채무 소멸 입증

저당권과 근저당권은 담보 범위가 어떻게 다를까

저당권과 근저당권은 모두 부동산을 담보로 채권을 확보하는 권리입니다. 차이는 담보하는 채무의 범위에 있습니다. 저당권은 특정한 채권을 담보합니다. 근저당권은 약정한 거래에서 발생하는 채무를 채권최고액 한도 안에서 담보하며, 채무액이 확정되기 전까지 그 금액이 달라질 수 있습니다.

여기서 채권최고액은 담보로 보장하는 금액의 상한입니다. 등기부에 적힌 채권최고액이 실제 갚아야 할 채무액을 뜻하는 것은 아닙니다. 근저당권 말소를 검토할 때에는 설정 당시의 약정과 실제 남아 있는 채무를 구분해 살펴야 합니다.

이 사건에서는 의뢰인 회사의 원금과 이자 반환채무를 담보하기 위해 다른 의뢰인 소유 아파트에 채권최고액 1억 8,000만 원의 근저당권을 설정했습니다. 따라서 말소 여부를 판단하는 핵심은 채권최고액 자체가 아니라, 담보 대상인 반환채무가 남아 있는지였습니다.

등기부등본에서 담보권의 종류를 확인하는 이유

등기부등본에서는 부동산에 설정된 권리가 저당권인지 근저당권인지부터 확인해야 합니다. 담보권의 종류에 따라 채무의 범위를 살피는 기준이 달라지기 때문입니다. 다만 등기 내용만으로 실제 채무 잔액까지 알 수는 없으므로, 담보 설정의 근거가 된 계약 내용도 함께 살펴야 합니다.

이 사건에서는 반환채무와 상대방에게 청구할 손해배상채권의 관계가 중요했습니다. 서로 주고받을 금액을 공제·상계한 뒤에도 담보할 채무가 남는지가 근저당권 말소의 판단 포인트였습니다. 상계는 서로 부담하는 채무를 같은 금액만큼 없애는 것을 뜻합니다.

따라서 근저당권 말소를 청구하려면 담보 채무가 어떤 이유로 소멸했는지를 구체적으로 정리해야 합니다. 이 사건에서도 손해배상액 산정 과정에서 반환할 원리금을 공제하고, 그에 따라 담보 채무가 소멸했다는 점이 말소청구의 근거가 되었습니다.

계약 특약을 근거로 상대방의 손해배상책임 주장

YK 담당 변호사는 용역계약 특약에 따라 사업이 기한 내 진행되지 않으면 상대방에게 부동산 소유권을 이전할 의무가 있음을 주장했습니다. 소유권이전 요구에 응하지 않은 사실과 체납에 따른 압류등기를 짚어, 의무 불이행으로 발생한 손해를 금전으로 배상할 책임을 물었습니다.

반환할 원리금을 반영한 손해액 산정 근거 정리

YK 담당 변호사는 부동산 시세 약 3억원에서 임차보증금 약 6,000만원과 의뢰인 회사가 반환할 원리금 약 1억원을 공제해, 손해배상 청구액을 약 1억 3,000만 원으로 산정했습니다. 돌려줘야 할 금액을 반영해 부동산 가치 전체를 손해로 청구하는 것이 아님을 분명히 했습니다.

담보채무 소멸을 근거로 근저당권 말소 주장

YK 담당 변호사는 손해배상채권과 반환채무를 공제·상계한 결과, 근저당권이 담보하던 채무가 소멸했다는 점을 근거로 말소를 청구했습니다. 청구가 모두 인용되어 말소 의무가 인정된 뒤에는 근저당권 말소등기 절차까지 완료했습니다. 이를 통해 다른 의뢰인 소유 아파트에 남아 있던 담보 등기도 없앴습니다.