근저당권은 어떤 채무를 담보하나요, 채권최고액은 실제 대출금과 왜 다른가요

근저당권은 금융기관과 계속 거래하면서 생길 수 있는 채무를 담보하기 위해 설정하는 권리입니다. 주택담보대출처럼 대출 원금뿐 아니라 이자, 연체이자 등 변동될 수 있는 채무를 함께 담보합니다.

저당권이 특정한 한 건의 채무를 담보하는 것과 달리, 근저당권은 장래 발생할 수 있는 채무까지 일정 한도 안에서 담보할 수 있습니다. 금융기관 대출에서 근저당권이 자주 활용되는 이유입니다.

등기부에 기재되는 채권최고액은 실제 대출 원금과 다를 수 있습니다. 채권최고액은 원금만 뜻하는 금액이 아닙니다. 이자와 연체에 따른 금액 등을 포함해, 근저당권으로 우선 변제받을 수 있는 담보 한도를 의미합니다.

예를 들어 실제 대출금이 1억 원이라도 채권최고액은 그보다 큰 금액으로 정해질 수 있습니다. 실제 채무액이 채권최고액을 넘더라도 근저당권에 따른 우선변제는 그 한도까지만 인정됩니다.

이 사건에서도 상대방은 의뢰인 명의 근저당권의 효력을 다투었습니다. 그러나 상대방은 과거 금융기관 대출 과정에서 무상거주 사실 확인서를 작성한 바 있었습니다. 법원은 이러한 사정 등을 고려해, 근저당권 효력에 관한 다툼만으로 주택 인도를 거부할 수는 없다고 보았습니다.

무상 거주 경위와 종료 사정 정리

YK 담당 변호사은 상대방의 거주가 노부모를 모시기 위해 시작된 무상 거주였음을 분명히 했습니다. 이후 노부모가 모두 사망해 거주의 계기가 오래전에 사라졌고, 상대방이 25년 이상 주택을 사용해 왔다는 점을 제시했습니다. 이는 무상 거주를 계속 보장해야 한다는 해석을 막기 위해 필요했습니다.

사용대차 해지권 발생 근거 주장

YK 담당 변호사은 기간을 정하지 않은 무상 사용 약정이라도 충분한 사용 기간이 지나면 소유자가 종료를 요구할 수 있다고 주장했습니다. 장기간의 사용 기간과 거주 목적의 소멸을 근거로, 의뢰인이 주택 반환을 요구할 수 있는 해지권이 발생했다는 점을 강조했습니다. 이를 통해 상대방의 계속 거주 주장을 반박했습니다.

소유권 및 근저당권 다툼 반박

상대방은 의뢰인의 단독 소유권과 의뢰인 명의 근저당권의 효력을 문제 삼았습니다. YK 담당 변호사은 상대방이 금융기관 대출 과정에서 무상거주사실 확인서를 작성한 사정을 들어, 객관적 근거 없이 인도를 거부할 수 없다고 주장했습니다. 그 결과 항소는 기각됐고, 의뢰인의 주택 인도 청구가 유지됐습니다.