중개가 완료되기 전 설명해야 할 사항

공인중개사법상 설명의무는 중개가 완성되기 전에 대상 부동산의 상태와 권리관계 등을 확인해 거래 당사자에게 알리는 의무입니다. 계약 체결에 영향을 줄 수 있는 사항을 거래 전에 설명하는 것이 핵심입니다.

이 사건에서는 임대차계약 당시 매매가 이뤄질 경우 기존 임대차계약을 승계·유지한다는 특약이 있었고, 향후 매도 가능성도 임차인에게 알려진 것으로 판단됐습니다. 임차인이 보증금을 지급하고 대항력을 갖춘 뒤에는 중개업무가 마무리된 것으로 봤습니다.

따라서 중개가 끝난 뒤 임대인이 제3자에게 부동산을 매도했다는 사정까지 공인중개사가 임차인에게 따로 알려야 할 의무는 인정되지 않았습니다. 중개 종료 후 새롭게 발생한 매매 사실만으로 설명의무 위반 책임이 생기지는 않습니다.

사실확인서 작성이 불법행위가 되는 경우

사실확인서를 작성했다는 사정만으로 곧바로 손해배상 책임이 생기는 것은 아닙니다. 작성 내용이 허위이거나, 부당한 목적 또는 금전적 이익을 위해 작성됐는지, 작성자에게 고의나 과실이 있었는지를 살펴봐야 합니다.

이 사건의 사실확인서는 임대차 중개가 끝난 뒤 작성됐습니다. 내용이 허위라고 볼 자료나 의뢰인들이 부당한 이익을 얻으려 했다는 사정도 인정되지 않았습니다. 이에 따라 임대인에게 손해를 입히려는 고의 또는 주의의무 위반도 인정하기 어렵다고 판단됐습니다.

결국 사실확인서가 다른 분쟁에서 활용됐더라도, 그 자체로 배임이나 불법행위가 되는 것은 아닙니다. 허위성, 부당한 목적, 고의·과실 등 책임 요건이 구체적으로 증명돼야 합니다.

중개 종료 후 고지의무 범위 반박

YK 담당 변호사은 임차인의 보증금 지급과 대항력 취득 시점을 기준으로 중개업무가 마무리됐다는 점을 짚었습니다. 또한 임대차계약에 매매 시 기존 임대차계약을 승계·유지한다는 특약이 있었고, 계약 당시 향후 매도 가능성도 알려졌다는 사정을 제시했습니다. 계약이 끝난 뒤 발생한 매매 사실까지 별도로 알릴 의무는 없었다는 점을 분명히 해 책임 범위를 다퉜습니다.

사실확인서의 허위성 없는 점 소명

YK 담당 변호사은 사실확인서가 중개업무가 끝난 뒤 작성됐으며, 그 내용이 허위라고 볼 근거가 없다는 점을 주장했습니다. 의뢰인들이 사실확인서 작성으로 금전적 이익을 얻었거나 부당한 목적을 가졌다고 볼 사정도 없다고 밝혔습니다. 이를 통해 사실확인서 작성만으로 불법행위가 성립하지 않는다는 점을 소명해 손해배상 책임 주장을 막았습니다.