매매 당시 목적물에 하자가 있었는지, 매수인의 하자 인식과 권리행사 기간

부동산 매매에서 하자란 목적물이 통상 갖춰야 할 상태나 품질을 갖추지 못해 사용·수익 또는 재산권 행사에 영향을 주는 사정을 말합니다. 매수인은 소유권 이전을 마쳤더라도, 매매 당시 이미 존재하던 하자를 이유로 매도인 책임을 물을 수 있습니다.

이 사건 빌라에는 약 12㎡의 무단증축 부분과 테라스를 방으로 바꾼 구조가 있었습니다. 무단증축 부분은 철거와 행정제재 대상이 될 수 있었습니다. 누수 문제도 확인됐습니다. 법원은 이러한 사정이 매매 여부와 권리 실현에 영향을 주는 중요한 하자라고 봤습니다.

매도인이 알고 있던 중요 사실을 알리지 않아 매수인이 잘못된 판단으로 계약했다면, 계약 취소와 원상회복이 문제 될 수 있습니다. 특히 해당 사실을 알았다면 매수인이 계약하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 매도인의 고지의무가 인정될 수 있습니다.

매수인이 하자를 계약 당시 이미 알았거나 쉽게 알 수 있었는지도 중요한 판단 요소입니다. 다만 단순히 현 상태로 매수한다는 특약이 있었다는 사정만으로, 매도인이 알리지 않은 무단증축까지 매수인이 받아들였다고 보기는 어렵습니다.

이 사건에서는 건축물대장에 위반건축물 표시가 없었습니다. 의뢰인이 계약 전 무단증축 사실을 알았다고 볼 자료도 없었습니다. 반면 상대방은 기존 임차인으로부터 증축 부분의 누수와 무단증축 사실을 들은 바 있었습니다. 이에 법원은 의뢰인이 하자를 알지 못한 채 계약했다고 판단했습니다.

하자담보책임은 하자를 안 날부터 정해진 기간 안에 권리를 행사해야 하는 문제가 생길 수 있습니다. 반면 고지의무 위반으로 인한 계약 취소를 주장하는 경우에도, 하자를 언제 알았는지와 그 뒤 어떤 조치를 했는지가 중요한 자료가 됩니다. 따라서 하자를 발견했다면 계약서, 건축물대장, 행정청 통지, 상대방과의 대화 기록 등을 확보해 빠르게 법률 검토를 받는 것이 필요합니다.

무단증축 사실의 중요성 입증

YK 담당 변호사은 약 12㎡의 무단증축과 테라스 방 개조가 철거 및 행정제재 대상이 될 수 있다는 점을 제시했습니다. 누수 문제까지 확인된 만큼, 이는 주거 사용과 재산권 행사에 영향을 주는 계약 체결 여부를 좌우할 중요 사실이라고 주장했습니다. 단순한 시설 상태 문제가 아니라는 점을 분명히 하기 위해서였습니다.

매도인의 사전 인지 정황 확보

YK 담당 변호사은 상대방이 이전 임차인으로부터 증축 부분의 누수와 무단증축 사실을 들었다는 사정을 확인했습니다. 상대방이 원상복구 의사도 밝힌 바 있어, 해당 사실을 알지 못했다는 주장은 받아들이기 어렵다고 지적했습니다. 고지하지 않은 행위가 단순한 누락이 아니라는 점을 밝히기 위해서였습니다.

현 상태 매매 특약의 범위 반박

상대방은 현 시설물 상태에서 매매한다는 특약을 근거로 들었습니다. 이에 YK 담당 변호사은 건축물대장에 위반건축물 표시가 없었고, 의뢰인이 무단증축 사실을 알았다는 자료도 없다는 점을 제시했습니다. 현 상태 매매 특약만으로 고지되지 않은 위법 상태까지 용인한 것은 아니라는 점을 강조했습니다.