계약 해지 후 점유가 계속된 경우

건물 임대차에서는 차임 연체액이 2기 이상이면 임대인이 계약 해지를 검토할 수 있습니다. 다만 상가 임대차는 계약 내용과 상가건물 임대차보호법 적용 여부도 함께 살펴야 합니다.

이 사건의 계약에는 차임 연체액이 3기 차임액에 이르면 즉시 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있었습니다. 임차인은 여러 차례 차임을 내지 않았고, 의뢰인은 2025년 여름 연체를 이유로 계약 해지 의사를 통지했습니다.

계약이 적법하게 끝난 뒤에도 임차인들이 점포를 사용하며 영업을 계속하면, 임대인은 점포 인도를 청구할 수 있습니다. 이 경우 점유 기간에 대해서는 차임 상당액도 함께 청구할 수 있습니다.

재판부는 계약 해지 뒤에 연체 차임을 지급했더라도 이미 이뤄진 해지가 되돌아가지는 않는다고 봤습니다. 또한 3기 차임액에 이르는 연체가 있었던 경우에는 권리금 회수기회 보장 주장을 받아들이기 어렵다고 판단했습니다.

명도소송 진행 절차와 준비 자료

명도소송은 통상 점유이전금지가처분, 본안소송, 강제집행 순서로 진행됩니다. 점유이전금지가처분은 소송 중 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기는 상황을 막기 위한 절차입니다.

본안소송에서는 소장을 제출한 뒤 상대방의 답변서, 변론기일을 거쳐 판결이 선고됩니다. 계약이 종료됐는데도 점유가 이어지고 있다는 점을 확인할 수 있어야 합니다.

준비 자료로는 임대차계약서, 차임 지급 및 연체 내역, 계약 해지 통지 자료, 현재 점유 사실을 확인할 자료 등이 중요합니다. 이 사건에서도 계약 내용, 연체 사실, 해지 통지 및 계속 점유 사실이 주요 판단 근거가 됐습니다.

법원은 임차인들에게 점포 인도와 함께 인도 완료 시까지 차임 상당액을 지급하라고 판단했습니다. 명도 청구는 계약 해지의 근거와 점유 지속 사실을 자료로 분명히 보여주는 것이 핵심입니다.

차임 연체 사실과 계약 해지 통지 입증

YK 담당 변호사은 임대차계약서의 차임 지급 조건과 3기 이상 연체 시 해지할 수 있다는 조항을 확인했습니다. 이어 임차인의 차임 연체 내역과 의뢰인이 연체를 이유로 계약 해지 의사를 통지한 사실을 제시했습니다. 이를 통해 임대차계약이 적법하게 종료됐다는 점을 분명히 했습니다.

계약 해지 뒤 점유에 대한 인도 의무 주장

계약이 끝난 뒤에도 임차인들이 점포에서 영업을 계속한 사실을 바탕으로, 점포 인도와 점유 기간 사용료 지급을 청구했습니다. YK 담당 변호사은 계약 종료 후 점유에는 법적 근거가 없다는 점을 주장했습니다. 이는 점포 반환이 늦어지는 동안 발생하는 손해를 줄이기 위해 필요했습니다.

권리금 회수기회 주장 반박

상대방은 연체 차임을 모두 냈고 권리금 회수 기회도 보장돼야 한다고 주장했습니다. YK 담당 변호사은 차임 지급이 계약 해지 뒤에 이뤄졌다는 점과, 3기 차임액 이상을 연체한 임차인에게는 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않는다는 점을 밝혔습니다. 이에 따라 상대방의 권리금 주장이 인도 의무를 막을 수 없음을 주장했습니다.