권리금 회수기회 방해가 인정되는 경우

상가 임대차가 끝난 뒤 임차인이 권리금을 받지 못했다면, 임대인의 계약 거절이 손해배상 책임으로 이어질 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 임대인이 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절해 기존 임차인의 권리금 회수를 막는 행위를 금지합니다.

임차인은 통상 임대차 종료 전 일정 기간에 신규 임차인을 임대인에게 소개해야 합니다. 임대인이 먼저 계약을 확정적으로 거절한 경우에는 예외가 인정될 수 있습니다.

다만 임대인의 모든 계약 거절이 방해행위가 되는 것은 아닙니다. 계약 거절에 정당한 사유가 있는지가 핵심입니다. 신규 임차인에게 현저히 높은 보증금이나 차임을 요구하거나, 권리금 지급을 막는 경우에는 방해행위가 문제 될 수 있습니다. 반대로 기존 임차인이 약정한 의무를 이행하지 않은 경우라면 임대인의 거절 사유가 인정될 수 있습니다.

신규 임차인 주선과 계약 조건 확인 사항

신규 임차인을 소개할 때에는 기존 임대차계약의 특약도 함께 확인해야 합니다. 특히 점포 구조 변경, 시설 철거, 원상복구와 같은 의무가 있다면, 이를 이행한 상태를 전제로 신규 임차인을 주선해야 할 수 있습니다.

이 사건에서도 기존 임차인은 인접 점포 사이의 경계벽을 철거해 함께 사용했습니다. 계약에는 임대차 종료 시 경계벽을 복구해야 하고, 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 소개하는 경우에도 복구가 필요하다는 내용이 있었습니다.

법원은 임대인의 권리금 회수기회 보호 의무와 임차인의 원상복구 의무 중 어느 하나가 우선한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 임차인이 경계벽을 복구하지 않은 상태에서 신규 임차인을 소개한 이상, 임대인이 점포 단독 임대와 원상복구를 조건으로 계약을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 보았습니다.

임대차 특약상 원상복구 의무를 근거로 방어

YK 담당 변호사는 임대차계약의 특약 내용을 확인해, 임차인이 계약 종료 시 철거한 경계벽을 복구해야 한다는 점을 제시했습니다. 이후 체결된 계약에도 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선하는 경우 경계벽을 복구해야 한다고 정해져 있었습니다. 임차인이 두 점포를 함께 사용한 상태 그대로 신규 임차인을 주선했다는 점을 들어, 원상복구 의무가 이행되지 않은 상태였음을 밝혔습니다.

신규 임대차계약 거절의 정당한 사유 주장

YK 담당 변호사는 임대인이 점포를 각각 임대하겠다는 조건과 원상복구 조건을 일관되게 제시했다는 점을 주장했습니다. 임대인의 권리금 회수 방해 금지 의무와 임차인의 원상복구 의무 중 어느 한쪽만 우선할 수 없다는 점도 함께 주장했습니다. 또한 임차인은 경계벽이 복구된 상태를 전제로 신규 임차인을 소개했어야 한다고 반박했습니다.