명도소송내용증명에는 임대차가 끝난 이유, 또는 지금 계약을 끝낸다는 뜻을 적고, 언제까지 건물을 비워 달라는 요구를 함께 적습니다. 보증금에서 밀린 월세를 어떻게 정산할지도 같이 적어 두는 것이 좋습니다.
보내기 전에 먼저 확인할 것은 내 사유로 계약을 끝낼 수 있느냐입니다. 주택은 밀린 월세가 2기 차임액에, 상가는 3기 차임액에 이르러야 해지할 수 있고, 기간 만료로 끝내려면 정해진 기간 안에 갱신하지 않겠다고 알려야 합니다.
임차인이 내용증명을 받고도 나가지 않으면 명도소송으로 판결을 받아 강제집행을 해야 합니다. 그 소송에서 가장 먼저 따지는 것이 '계약이 언제, 어떤 이유로 끝났는가'이고, 명도소송내용증명은 그 답을 날짜와 함께 남겨 두는 문서입니다.
이 글은 주택이나 상가를 임대한 임대인을 위해 정리했습니다. 명도 내용증명을 받은 임차인이라면 아래 '임차인이 받았다면' 절을 먼저 보세요.
명도소송을 내기 전에 내용증명을 반드시 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 그래도 먼저 보내 두는 이유는 두 가지입니다.
첫째, 월세 연체처럼 해지할 권리가 생긴 경우에도 계약은 저절로 끝나지 않습니다. 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고(민법 제543조 제1항), 그 의사표시는 상대방에게 도착한 때 효력이 생깁니다(민법 제111조 제1항). 해지를 통지한 날과 도착한 날이 기록으로 남아야 소송에서 계약 종료 시점을 설명할 수 있습니다.
둘째, 계약 기간 만료로 끝내려는 경우에는 정해진 기간 안에 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려야 합니다. 이 기간을 놓치면 계약이 같은 조건으로 다시 이어질 수 있습니다.
문을 따거나 짐을 빼는 일은 내용증명으로 할 수 없고, 판결을 받은 뒤 법원의 강제집행 절차로만 할 수 있습니다.
명도 사유는 크게 월세 연체, 계약 기간 만료, 무단 전대 같은 계약 위반으로 나뉩니다. 주택인지 상가인지에 따라 적용되는 법과 기준이 다릅니다.
사유 | 주택 | 상가 |
|---|---|---|
월세 연체로 해지 | 연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지 가능(민법 제640조) | 연체액이 3기의 차임액에 달하면 해지 가능(상가건물 임대차보호법 제10조의8) |
기간 만료로 종료 | 임대인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지, 임차인은 2개월 전까지 통지(주택임대차보호법 제6조 제1항) | 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 정해진 사유가 없는 한 거절 불가(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항) |
무단 전대 | 임대인 동의 없는 양도·전대는 해지 사유(민법 제629조) | 같음 |
조문은 몇 달 연속으로 밀렸는지가 아니라 밀린 금액의 합계를 기준으로 삼습니다. 예를 들어 월세가 100만원인 주택이라면, 몇 달에 걸쳐 조금씩 덜 냈더라도 밀린 금액이 200만원에 이르면 해지 사유가 됩니다.
반대로 두 달을 늦게 냈어도 지금 밀린 금액이 그에 못 미치면 해지 사유로 보기 어렵습니다. 그래서 내용증명에는 '월세를 자주 밀렸다'고 쓰지 말고 월별 입금 내역과 현재 밀린 금액을 적어야 합니다.
주택은 임차인이 갱신을 한 번 요구할 수 있고, 임대인은 정해진 사유가 없으면 거절하지 못합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항·제2항).
거절 사유에는 2기 차임액에 이르는 연체 사실, 임대인 본인이나 직계존속·직계비속의 실거주, 노후로 인한 철거·재건축 등이 있습니다.
상가는 임차인의 갱신요구권이 최초 임대차 기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 인정됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항).
거절 사유에는 3기 차임액에 이르는 연체 사실, 무단 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 파손, 노후로 인한 철거·재건축 등이 있습니다.
갱신 거절 사유가 있다면 내용증명에 사유를 조문과 함께 적고, 그 사유를 보여 주는 사실을 하나씩 대응시켜 적습니다. 사유만 적고 사실이 없으면 소송에서 다툼이 커집니다.
임대 중인 건물을 매수하거나 증여받은 사람은 임대인의 지위를 이어받습니다(주택임대차보호법 제3조 제4항, 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항). 새 주인이 명도를 요구할 때는 등기사항증명서를 첨부해 임대인이 바뀌었다는 사실부터 밝히고, 종전 임대인이 이미 보낸 통지가 있다면 그 날짜도 함께 적습니다.
항목 | 적는 내용 |
|---|---|
당사자 | 임대인·임차인 이름과 주소. 임대인이 바뀌었다면 승계 사실과 근거 서류 |
부동산과 계약 | 건물 주소와 호수, 계약일, 계약 기간, 보증금, 월세 |
끝나는 이유 | 연체 내역(월별), 갱신 거절 사유, 계약 위반 사실 중 해당하는 것 |
해지 의사 | "본 통지로 임대차계약을 해지합니다"처럼 해지 여부가 분명한 문장 |
인도 기한 | 건물을 비워 줄 날짜, 계약서에서 정한 원상회복 범위 |
보증금 정산 | 밀린 월세·관리비 등 공제할 항목과 반환 방법 |
협의 여지 | 이사 기간, 원상회복 일부 면제 등 조정할 수 있는 조건 |
이행하지 않으면 | 명도소송과 점유이전금지가처분(소송 중 점유가 다른 사람에게 넘어가지 않게 막는 절차) 등 진행할 절차 |
감정적인 비난이나 위협하는 표현은 넣지 않습니다. 이 문서는 나중에 소송의 증거로 그대로 제출됩니다.
내용증명은 같은 문서 3통을 준비해 우체국 창구나 인터넷우체국에서 보냅니다. 발송 방법은 아래 글에 정리했습니다. [내부 링크: 내용증명작성법부터 우체국 발송 방법까지 — https://www.yklawfirm.co.kr/blog/civil/16065]
"계약 해지를 검토하고 있습니다"나 "해지할 수 있음을 알려 드립니다"는 해지의 의사표시로 읽히지 않을 수 있습니다. 해지 사유가 이미 생겼다면 "위 사유로 이 통지가 도착하는 날 임대차계약을 해지합니다"처럼 해지 시점까지 드러나게 씁니다.
해지 의사표시는 상대방에게 도착하면 철회할 수 없습니다(민법 제543조 제2항). 보내기 전에 사유와 금액을 한 번 더 확인하세요.
대법원은 임대차 기간이 만료된 경우 임차인의 건물 인도 의무와, 임대인이 보증금에서 밀린 월세 등 그때까지 생긴 채무를 공제하고 나머지를 돌려줄 의무를 동시에 이행해야 한다고 봅니다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 전원합의체 판결).
해지로 끝나는 경우에도 보증금에서 밀린 월세 등을 공제해 정산하는 것은 마찬가지이므로, 공제할 항목과 금액을 미리 적어 두면 나중에 보증금 다툼이 줄어듭니다.
임차인이 협의 자체를 피하고 있다면, 이사 기간을 조금 주거나 원상회복 일부를 면제하는 조건을 함께 적는 방법도 있습니다. 소송보다 빨리 끝날 여지를 남기면서, 협의를 제안했다는 기록도 남습니다.
아래는 주택 임대차에서 월세 연체를 이유로 해지하는 경우의 예시입니다. [ ] 안을 실제 내용으로 바꿔 쓰세요.
임대차계약 해지 및 건물 인도 요청
보내는 사람(임대인): [이름] / 주소: [주소] 받는 사람(임차인): [이름] / 주소: [임차 건물 주소]
본인과 귀하는 [20○○. ○. ○.] [건물 주소, 호수]에 관하여 보증금 [금액]원, 월세 [금액]원, 기간 [20○○. ○. ○.]부터 [20○○. ○. ○.]까지로 임대차계약을 맺었습니다.
귀하는 [20○○년 ○월]분부터 월세를 내지 않거나 일부만 냈고, [20○○. ○. ○.] 현재 밀린 월세는 아래와 같이 합계 [금액]원으로 [○]기의 월세에 해당합니다.
[○월분: 미납 ○원 / ○월분: 미납 ○원 …]
이에 본인은 위 연체를 이유로 이 통지가 귀하에게 도착하는 날 위 임대차계약을 해지합니다.
귀하는 [20○○. ○. ○.]까지 계약서 [○조]에서 정한 원상회복을 마치고 위 건물을 본인에게 인도해 주시기 바랍니다.
보증금 [금액]원에서 밀린 월세와 인도일까지의 월세 상당액, [관리비 등]을 공제한 나머지는 건물을 인도받는 날 반환하겠습니다.
이사 일정 등 협의할 사항이 있으시면 [20○○. ○. ○.]까지 [연락처]로 연락해 주시기 바랍니다.
위 날짜까지 인도하지 않으시면 명도소송과 점유이전금지가처분 등 법적 절차를 진행하겠습니다.
[20○○. ○. ○.] 보내는 사람 [이름] (서명 또는 날인)
상황에 맞게 바꿀 부분
상가라면: 2항의 기준을 '3기'로 바꾸고, 월세와 함께 받기로 한 부가가치세나 관리비를 연체액에 넣을지는 계약서 조항을 확인한 뒤 정합니다.
기간 만료로 끝내는 경우: 2·3항을 "본인은 위 임대차계약을 기간 만료로 끝내고 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려 드립니다"로 바꿉니다. 주택은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가는 6개월 전부터 1개월 전까지 도착하도록 보냅니다. 임차인이 갱신을 요구했거나 요구할 수 있는 상황이라면 거절 사유와 그 사실을 반드시 함께 적어야 합니다. 거절 사유 없이 보낸 통지로는 갱신 요구를 막을 수 없습니다.
새 주인이 보내는 경우: 1항 앞에 "본인은 [20○○. ○. ○.] 위 건물의 소유권을 취득하여 임대인의 지위를 승계하였습니다(등기사항증명서 첨부)"를 넣습니다.
임차인이 정당한 이유 없이 내용증명 수령을 거부해도, 통지 내용을 알 수 있는 상태에 놓였다면 그때 의사표시의 효력이 생깁니다. 대법원은 매매계약 해제를 알린 내용증명의 수취를 거절한 사안에서 해제의 효력을 인정했습니다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다19973 판결). 반송되지 않은 내용증명은 그 무렵 도착한 것으로 봅니다.
임차인이 집을 오래 비우는 등의 이유로 반송될 수도 있습니다. 이때는 반송 봉투를 보관해 두고, 소송 단계에서 해지 의사를 다시 전달하는 방법을 검토합니다.
명도소송은 계약이 끝난 뒤에 냅니다. 월세 연체로 해지했다면 해지 통지가 임차인에게 도착한 때, 기간 만료라면 만료일이 지난 뒤가 기준입니다. 내용증명에 적은 인도 기한까지 기다려 보고, 그때까지 나가지 않으면 소송을 준비하는 것이 일반적인 순서입니다.
계약 기간이 끝나기 전에 미리 인도를 청구하는 소송도 있지만, 미리 청구할 필요가 있다는 사정이 있어야 합니다(민사소송법 제251조). 임차인이 이미 나가지 않겠다고 분명히 밝힌 경우처럼 예외적인 상황에서 검토합니다.
명도소송 중에 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면, 판결을 받아도 그 사람에게 바로 집행하기 어려워질 수 있습니다. 이를 막으려고 소송 전에 점유이전금지가처분을 신청합니다(민사집행법 제300조 제1항).
가처분을 해 두면 그 뒤에 점유를 넘겨받은 사람이 있어도, 임대인은 원래 임차인을 상대로 받은 판결에 승계집행문(판결의 효력을 새 점유자에게도 미치게 하는 법원의 문서)을 받아 그 사람의 점유를 풀 수 있습니다.
다만 가처분 자체로 바로 퇴거를 강제할 수는 없습니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결).
명도소송은 아래 순서로 진행됩니다.
점유이전금지가처분 신청: 소송 전에 신청합니다.
소장 제출: 당사자, 청구 취지(건물을 인도하라는 것, 밀린 월세 등 금전 청구), 청구 원인(계약과 종료 사유)을 적습니다(민사소송법 제249조 제1항). 계약서, 연체 내역, 내용증명과 도달 기록을 증거로 냅니다.
답변서 제출 기간: 임차인은 소장을 송달받은 날부터 30일 안에 답변서를 내야 합니다. 내지 않으면 법원이 변론 없이 판결할 수 있습니다(민사소송법 제256조 제1항, 제257조 제1항).
변론과 판결: 임차인이 다투면 변론기일을 열어 해지 사유와 정산 금액을 심리합니다.
강제집행: 판결을 받고도 나가지 않으면 집행관이 임차인의 점유를 풀어 임대인에게 넘겨줍니다. 건물 안에 남은 물건은 집행관이 들어내 임차인에게 넘기거나 보관합니다(민사집행법 제258조).
명도 내용증명을 받았다고 바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 먼저 적힌 사유가 맞는지 확인하세요.
연체 금액이 정말 2기(상가는 3기) 차임액에 이르는지, 월별 입금 내역과 대조합니다.
기간 만료라면 갱신요구권을 쓸 수 있는 기간과 횟수가 남았는지, 임대인이 적은 거절 사유가 사실인지 봅니다.
보증금 정산 금액과 원상회복 범위가 계약서와 맞는지 확인합니다.
다툴 부분이 있다면 답변을 보내 내 입장을 기록으로 남기는 것이 좋습니다. [내부 링크 후보: 내용증명답변 — 답변 여부 판단과 답변서 구성] [내부 링크 후보: 부동산내용증명 — 보증금 반환·갱신거절 통지]
Q. 명도소송 비용은 누가 부담하나요? 소송비용은 원칙적으로 소송에서 진 쪽이 부담합니다(민사소송법 제98조). 변호사 보수도 소송비용에 들어가지만, 대법원규칙이 정한 금액 범위 안에서만 인정되므로 실제로 쓴 보수 전부를 돌려받는 것은 아닙니다(민사소송법 제109조 제1항). 점유이전금지가처분이나 강제집행에 드는 비용은 별도로 준비해야 합니다.
Q. 명도소송은 얼마나 걸리나요? 정해진 기간은 없습니다. 임차인이 소장을 제때 받아 답변서를 내지 않으면 변론 없이 판결이 나올 수 있어 빨라지고, 송달이 안 되거나 해지 사유와 보증금 정산을 다투면 길어집니다. 판결 뒤 강제집행까지의 기간도 따로 걸립니다.
Q. 임차인이 연락을 끊고 짐만 두고 사라졌다면요? 집이 비어 있어도 짐을 임의로 치우면 분쟁이 생길 수 있습니다. 명도소송으로 판결을 받아 집행하는 것이 원칙이고, 임차인 주소를 알 수 없으면 소송 단계에서 법원이 공시송달을 할 수 있습니다(민사소송법 제194조 제1항).
보내기 전에 해지·종료 사유가 법이 정한 요건을 갖췄는지부터 계산하세요. 요건이 갖춰졌다면 해지 의사를 분명히 적고, 그렇지 않다면 통지 시기부터 다시 잡아야 합니다.
임대차계약서와 특약, 갱신 이력
월별 월세 입금 내역과 현재 밀린 금액
임차인과 주고받은 연락, 이전에 보낸 통지
등기사항증명서(임대인이 바뀐 경우)
무단 전대·파손 등 계약 위반을 보여 주는 사진이나 자료
건물 현재 상태와 계약서에서 정한 원상회복 범위
명도 내용증명에 적은 해지 사유와 날짜는 이후 명도소송에서 그대로 쟁점이 됩니다. 계약서, 월세 입금 내역, 임차인과의 연락 기록을 정리해 법무법인 YK에 상담을 요청하시면, 변호사가 임대인의 입장에서 지금 해지할 수 있는지와 소송 전에 가처분을 함께 진행할지 검토해 드립니다.
[문의]
명도소송내용증명, 전문가 도움이 필요하다면?
